Trick of the trade
Trick of the trade
วิธีการเลือก Location
ถ้าวันนี้คุณตัดสินใจจะลงทุนธุรกิจอะไรสักอย่าง คณมีใช้หลักและวิธีการอะไรในการเลือก location ของร้านคุณบ้าง??
ถ้าตอบว่าไม่มีหลักในการเลือก คุณมีโอกาสเจ๊งภายในปีแรกสูงมากนะครับ
และถ้าบอกว่า ดูจากอัตราค่าเช่ากับสัญญาอะไรพวกนั้นมาทดลองใส่ใน Excel เพื่อคำนวณกำไรขาดทุน ก็น่าจะพอแล้ว
แต่ในชีวิตจริง มันไม่พอหรอกครับ เพราะเรื่องอัตราค่าเช่าเป็นเรื่องรองถึงเล็กมาก เมื่อเทียบกับสิ่งที่ผมกำลังจะบอกคุณ
 
Location ถือเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญที่สุดของธุรกิจ แถมเป็นส่วนที่ใช้เงินลงทุนสูงที่สุดของธุรกิจปกติ (อันนี้ไม่นับธุรกิจขายของแบบไม่มีหน้าร้านนะครับ โปรดเข้าใจตรงกัน)
คุณสั่งของมาขาย ถ้ารอบนี้ขายไม่ได้ คุณยังโละเอาเงินส่วนที่เหลือสั่งของรอบใหม่มาขายได้ เรียกว่ายังมีโอกาสแก้ตัวได้เร็วว่างั้นเถอะ
แต่ถ้าร้านของคุณไปอยู่ใน location ที่ไม่ถูกต้องแล้วเนี่ย ไอ้เงินค่าตกแต่งร้าน ค่าอิฐ หิน ปูน ทราย รวมถึงค่าออกแบบทั้งหลายเหล่านั้นมันเรียกคืนไม่ได้ และก็ไม่ใช่ว่าจะนึกจะย้ายร้านก็ย้ายได้เสียด้วย
ยิ่งถ้าธุรกิจของคุณเป็นโครงการขนาดใหญ่ชนิดที่เอาสมบัติทั้งชีวิตมาลงทุน คุณยิ่งต้องระวังเรื่องนี้มากที่สุด เพราะถ้าตัดสินใจผิดแล้วมันเจ็บจนพูดไม่ออกจริงๆ
เรียกว่าต้องทนช้ำใจกันไปจนหมดสัญญาเช่า ถ้าคุณยังอึดอยู่จนครบสัญญาไหวนะ
ดังนั้น การตัดสินใจเลือก location จึงเป็น One-Time Decision 
คุณตัดสินใจได้ครั้งเดียว ต้องเลือกให้ดีที่สุดเท่าที่คุณสามารถ effort ได้
ถ้าจะเลือกให้ได้ดี ลองนำหลักการเลือก location นี้ไปใช้ประกอบการตัดสินใจนะครับ
 
1. Location ที่ดี ไม่จำเป็นต้องอยู่ในศูนย์การค้า
ศูนย์การค้าเป็น Quick Solution ที่หลายๆคนมองหา เพราะการันตีจำนวนคนที่มาเดินผ่านร้านของคุณได้มากกว่าร้านค้าข้างนอกแน่นอนเนื่องมาจากความสะดวกสบาย ที่จอดรถ ฯลฯ แต่สิ่งที่อยากให้คุณพิจารณาเพิ่มคือ ธุรกิจของคุณมันเหมาะจะอยู๋ในศูนย์การค้าหรือไม่ เพราะถ้าร้านของคุณเป็นประเภทขายรอบเช้า เช่นร้านกาแฟ ร้านอาหารเช้า การเอาตัวเองเข้าไปอยู่ในสถานที่ๆเค้าเปิดบริการตอน 10 โมง ย่อมเป็นการจำกัดการขายตัวเอง ถ้านึกไม่ออก ลองไปเดินสำรวจร้านกาแฟที่อยู่ในศูนย์การค้าในต่างจังหวัดว่ายอดขายเค้าเป็นอย่างไร (คนตจว.ตื่นเช้า ไม่สามารถรอกินกาแฟแก้วแรกจากร้านในศูนย์การค้าได้แน่นอน)
 
2. การเลือก location เพราะคำนึงถึงต้นทุนให้ต่ำที่สุด เช่นเอาบ้านเอาที่ดินตัวเองมาตั้งร้าน คือความคิดที่ผิดมากๆ
กรณีแบบนี้เจอบ่อยมากคือมีทรัพยสิน มีที่ดินว่างอยู่ไม่ได้ใช้งานจึงอยากเอามาลงทุน บ้างก็จะเอาไปทำหอพัก อาคารพาณิชย์ หรือไม่ก็เปิด community mall ซะเลย
ปัญหาที่คนไม่เข้าใจก็คือ ที่ดินแต่ละจุดนั้นเหมาะสำหรับทำธุรกิจบางประเภทเท่านั้น ไม่สามารถเอามาแทนกันได้ หรือถ้าได้ก็อาจเสียมูลค่าและผลตอบแทนน้อยกว่าที่ควรได้
ถ้าคุณมีที่ในซอยแต่อยากทำอาคารพาณิชย์ให้เช่า คุณควรขายที่ดินนั้นเสียแล้วเอาเงินที่ได้ไปซื้อที่ๆอื่นเพื่อทำธุรกิจใหม่ อย่าฝืนธรรมชาติของการลงทุนเพราะมันไม่คุ้มจริงๆ
 
3. ต้องมีข้อมูลจริงทุกครั้งก่อนตัดสินใจ
คุณรู้หรือไม่ว่า โครงการขนาดใหญ่เช่นโรงแรม ศูนย์การค้า คอนโดฯ เวลาบริษัทพวกนี้เค้าจะตัดสินใจเลือกซื้อที่ดินสักจุดนึงเค้าทำอย่างไร  เค้าจะแอบส่งทีม survey ไปนั่งเฝ้า นอนเฝ้าตำแหน่งที่เค้าจะลงทุน ส่งลงไปทีเป็น 20-30 คน กระจายกันรอบพื้นที่ตามถนนทุกเส้นที่อยู่รอบ โครงการ นับประเภทรถ นับคนที่ผ่านไปผ่านมา สังเกตุแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ แม้กระทั่งทิศทางของแสงแดด เป็นเวลาอย่างน้อย 6 เดือนรวด บางโครงการเก็บกันยาวทั้งปี เก็บข้อมูลกันทุกวันไม่เว้นวันหยุด เก็บสถิติจนแน่ใจว่าที่ตรงนี้เหมาะสมสำหรับลงทุน จึงตัดสินใจซื้อ
หลักการคิดมีนิดเดียว คือยอมเสียเงินค่าจ้างทีม survey หลักแสนบาท ดีกว่าลงทุนเป็นร้อยล้านพันล้านแล้วเจ๊ง
 
คนที่รู้จริงเค้าคิดและทำกันแบบนี้
เสียเงินซื้อข้อมูลดีกว่าเชื่อคำโฆษณาของเจ้าของที่หรือเซลส์ขายพื้นที่เช่า เพราะเจ้าของที่มักจะพาคุณไปดูที่ในวันที่คนเยอะเสมอ (และตัวคุณเองบางทีก็ดันว่างแค่วันเสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดเสียด้วย กลายเป็นเข้าทางเจ้าของที่ไปอีก)
 
เล่ามาเสียยาวเพราะอยากบอกว่า ขนาดบริษัทฯพวกนี้เค้าไม่ได้ใช้เงินตัวเองลงทุน เค้ายังระวังและศึกษาข้อมูลกันมากขนาดนี้ แล้วคุณล่ะ กำลังจะลงทุนด้วยเงินตัวเอง จะไม่ศึกษาข้อมูลให้ดีที่สุดก่อนตัดสินใจเลยหรือครับ
 
อย่าลืมนะว่า การเลือก location คือ One Time Decision เลือกให้ดีที่สุดให้กับตัวเอง แล้วชีวิตคุณจะง่ายขึ้นจริงๆ